Aktuelle Rechtsprechung zum Mietrecht

12. Juli 2010 um 11:13 pm | Veröffentlicht in Mietrecht, Newsletter | Hinterlasse einen Kommentar
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von Heinz-Jürgen Höher

Nachfolgend werde ich einige Gerichtsurteile kurz vorstellen, von denen ich aufgrund der Lektüre der Zeitschrift für die Anwaltspraxis (Hefte 1 – 24/2009, Hefte 1 – 12/2010) sowie der NJW-Spezial (Hefte 1 – 24/2009, Hefte 1 – 12/2010) Kenntnis erlangt habe. Bei der Auswahl der Entscheidungen bin ich folgendermaßen vorgegangen, zunächst habe ich untersucht, ob es zu der Entscheidung eine Pressemitteilung gibt und dann habe ich nachgesehen, ob es sich um eine sog. Leitsatzentscheidung handelt. Somit will ich sicherstellen, dass die betreffenden Entscheidung nicht nur für den Juristen, sondern auch für alle anderen interessant sind. Von den so ermittelten Leitsätzen will ich Sie nachfolgend informieren:

 

1. Mieter finden und Mietvertrag abschließen

a)      Mietersuche aus Vermietersicht

„Sicherheit beginnt schon bei der Mietersuche – denn was nützt Ihnen ein Mieter, der die Miete nicht zahlt oder Ihre Wohnung als Schlachtfeld hinterlässt? Der nächste Schritt: Ein schriftlicher Mietvertrag ist ein absolutes Muss. Denn ist nichts nachweisbar, gilt, was im Gesetz steht – und dabei zieht der Vermieter meist den Kürzeren. …

„Wer suchet, der findet“ – dieses Motto gilt auch für die Mietersuche. Idealerweise wird Ihnen von Bekannten ein Mieter empfohlen. Dennoch sollten Sie sich selbst bei Empfehlungen nicht allein auf Ihr Bauchgefühl verlassen. …

Bevor Sie sich für einen Mieter entscheiden, sollten Sie Ihn unbedingt ein Mieterselbstauskunfts-Formular ausfüllen lassen! Ob Ihr Mieter zahlungskräftig oder z.B. ein leidenschaftlicher Schlagzeuger ist, sehen Sie ihm leider nicht an. …

Lügt er Sie in einem Punkt an, können Sie den Mietvertrag immer noch hinterher anfechten oder kündigen.“ (Schnurr, Sicher vermieten, 2010, S. 5 f.)

Der Bundesgerichthof hatte darüber zu befinden, ob vom potentiellen Mieter auch eine sog. Mietschuldenfreiheitsbescheinigung gefordert werden kann, bzw. ob der Mieter eine solche von seinem bisherigen Vermieter fordern kann.

 Leitsätze  Fundstellen
   
a) Das Rechtsschutzbedürfnis für eine Leistungsklage ergibt sich regelmäßig schon aus der Nichterfüllung des behaupteten materiellen Anspruchs, dessen Existenz für die Prüfung des Interesses an seiner gerichtlichen Durchsetzung zu unterstellen ist (Anschluss an BGH, Urteil vom 4. März 1993 – I ZR 65/91, WM 1993, 1248).
b) Eine Verkehrssitte als eine die beteiligten Verkehrskreise untereinander verpflichtende Regel verlangt, dass sie auf einer gleichmäßigen, einheitlichen und freiwilligen tatsächlichen Übung beruht, die sich innerhalb eines angemessenen Zeitraums für vergleichbare Geschäftsvorfälle gebildet hat und der eine einheitliche Auffassung sämtlicher an dem betreffenden Geschäftsverkehr beteiligten Kreise zu Grunde liegt. Dazu genügt es nicht, dass eine bestimmte Übung nur von einem bestimmten, wenn auch quantitativ bedeutsamen Teil der beteiligten Verkehrskreise gepflogen wird; sie muss sich vielmehr innerhalb aller beteiligten Kreise als einheitliche Auffassung durchgesetzt haben.
c) Ein Vermieter ist nicht verpflichtet, seinem bisherigen Mieter bei Beendigung des Mietverhältnisses über die Erteilung einer Quittung über die vom Mieter empfangenen Mietzahlungen hinaus eine Mietschuldenfreiheitsbescheinigung zu erteilen.
BGH, Urt v. 30.09.2009 – VIII ZR 238/08
siehe auch Newsletter 01/2010, unter dem Stichwort
Kein Anspruch auf „Mietschuldenfreiheitsbescheinigung“ii

Auch hatte der BGH darüber zu befinden, ob der Vermieter eine teilgewerbliche Nutzung in der Mietwohnung dulden muss.

 Leitsätze  Fundstellen
   
Geschäftliche Aktivitäten des Mieters in der Wohnung, die nach außen in Erscheinung treten, muss der Vermieter grundsätzlich nicht ohne entsprechende Vereinbarung dulden. Er kann jedoch nach Treu und Glauben verpflichtet sein, die Erlaubnis zur teilgewerblichen Nutzung zu erteilen, wenn es sich um eine Tätigkeit ohne Mitarbeiter und ohne ins Gewicht fallenden Kundenverkehr handelt; hierfür trägt der Mieter die Darlegungs- und Beweislast. BGH, Urt. v. 14.7.2009 – VIII ZR 165/08
siehe auch Newsletter 09/2009, unter dem Stichwort
Wohnraummiete: Erlaubniserteilung zur teilgewerblichen Nutzung20

Auch hatte der BGH darüber zu entscheiden, ob ggf. der Vermieter für Ver- und Entsorgungsleistung zahlen muss.

 Leitsätze  Fundstellen
   
Ein Vertrag über die Erbringung von Ver- und Entsorgungsleistungen für ein Grundstück kommt dann nicht durch Annahme einer sog. Realofferte mit dem Grundstückseigentümer zustande, wenn das Versorgungsunternehmen diese Leistungen gegenüber einem Dritten (hier: Grundstücksnutzer) aufgrund eines mit diesem bestehenden Vertrages erbringt (st. Rspr., zuletzt Senatsbeschluss vom 15. Januar 2008 – VIII ZR 351/06, WuM 2008, 139). Dafür ist es ohne Bedeutung, ob der mit dem Dritten bestehende Vertrag ausdrücklich oder konkludent geschlossen ist. BGH, Urt. v. 10.12.2008 – VIII ZR 293/07
siehe auch Newsletter 03/2009, unter dem Stichwort
Versorgungsleistungen: Bestehender (konkludenter) Vertrag hat Vorrangvii

b)     Vertragsschluss aus Mietersicht

„„Was man versprochen hat, muss man halten …“ Danach würde alles gelten, was im Vertrag steht und vom Mieter unterschrieben wurde. Der Vermieter ist bei Vertragsschluss aber im Vorteil. Meistens bestimmt er das Formular. Sie als Mieter müssen das „Kleingedruckte“ wohl oder übel unterschreiben, wenn Sie die Wohnung wollen. Damit Sie dadurch nicht übervorteilt werden, sind durch Gesetz und Rechtsprechung viele für den Mieter nachteilige Bestimmungen für unwirksam erklärt worden.

Gesetzliche Bestimmungen, die nicht zu Lasten des Mieters geändert werden können:

  • Kündigungsschutz
  • Kündigungsfristen
  • Schutz bei Zeitmietverträgen
  • Mietminderung bei Mängeln
  • Begrenzung von Mieterhöhungen
  • Rechte bei Modernisierungen

… Ein noch strengerer Maßstab gilt, wenn sich Regelungen als allgemeine Geschäftsbedingungen (AGB) darstellen. Dies ist immer der Fall, wenn für den Vertrag ein Formular verwendet wird. Manche Vermieter versuchen, dies zu umgehen, indem sie besonders belastende Regelungen, etwa über Schönheitsreparaturen, handschriftlich in den Vertrag einfügen. Die strengen Bestimmungen über AGB gelten aber auch dann, wenn der Vermieter dieselben Klauseln mehrfach verwenden will oder gewerbsmäßig handelt.“ (Clausen, Mietrecht für Mieter, 4. Aufl. 2009, S. 12 ff.)

Der BGH hatte immer wieder darüber zu entscheiden, inwiefern Schönheitsreparaturen auf den Mieter abgewälzt werden dürfen.

 Leitsätze  Fundstellen
   
Eine Übertragung der Schönheitsreparaturen auf den Mieter in einem Formularmietvertrag ist auch bei Mietverträgen über Gewerberäume unwirksam, wenn der Mieter unabhängig von dem Erhaltungszustand der Räume zur Renovierung nach Ablauf starrer Fristen verpflichtet werden soll (im Anschluss an BGH Urteil vom 23. Juni 2004 – VIII ZR 361/03 – NJW 2004, 2586 zum Wohnraummietrecht und das Senatsurteil vom 6. April 2005 – XII ZR 308/02 – NJW 2005, 2006). BGH, Urt. v. 8.10.2008 – XII ZR 84/06
siehe auch Newsletter 01/2009, unter dem Stichwort
Gewerberaummiete: Formularmäßige Übertragung von Schönheitsreparaturen1
   
Die in einem Formularmietvertrag über Wohnraum enthaltene Klausel
„Der Mieter verpflichtet sich, während der Mietzeit die erforderlichen Schönheitsreparaturen innerhalb der Wohnung durchzuführen. Zu den Schönheitsreparaturen gehören: Das Tapezieren, Anstreichen der Wände und der Decken, das Pflegen und Reinigen der Fußböden, das Streichen der Innentüren, der Fenster und Außentüren von innen sowie das Streichen der Heizkörper und Versorgungsleitungen innerhalb der Wohnung. Die Arbeiten sind handwerksgerecht auszuführen.
Üblicherweise werden Schönheitsreparaturen in den Mieträumen in folgenden Zeiträumen erforderlich sein:
in Küchen, Bädern und Duschen alle drei Jahre,
in Wohn- und Schlafräumen, Fluren, Dielen und Toiletten alle fünf Jahre,
in anderen Nebenräumen alle sieben Jahre.
Dem gemäß sind die Mieträume zum Ende des Mietverhältnisses in dem Zustand zurück zu geben, der bestehen würde, wenn der Mieter die ihm nach Ziffer 2 obliegenden Schönheitsreparaturen durchgeführt hätte. Lackierte Holzteile sind in dem Farbton zurückzugeben, wie er bei Vertragsbeginn vorgegeben war; farbig gestrichene Holzteile können auch in Weiß oder hellen Farbtönen gestrichen zurückgegeben werden.“
hält der Inhaltskontrolle nach § 307 BGB stand.
BGH, Urt. v. 22.10.2008 – VIII ZR 283/07
siehe auch Newsletter 01/2009, unter dem Stichwort
Farbwahl-Dekorationsklauseln: „Hamburger Holzklausel“ zulässigii
   
Treffen starre und deshalb unwirksame Formularklauseln zur Vornahme der laufenden Schönheitsreparaturen und der Endrenovierung durch den Mieter mit einer später bei Einzug individuell vereinbarten Übernahme der Endrenovierungspflicht durch den Mieter zusammen, unterliegt die Individualvereinbarung weder der Inhaltskontrolle nach § 307 Abs. 1 Satz 1 BGB noch wird sie gemäß § 139 BGB von der Unwirksamkeit der Formularklausel erfasst (Fortführung Senatsurteil vom 5. April 2006 – VIII ZR 163/05, NJW 2006, 2116). BGH, Urt. v. 14.1.2009 – VIII ZR 71/08
siehe auch Newsletter 04/2009, unter dem Stichwort
Schönheitsreparaturen: Starre Klausel zu Schönheitsreparaturen9
   
a) Für den Begriff der Schönheitsreparaturen ist auch bei preisfreiem Wohnraum die Definition in § 28 Abs. 4 Satz 3 II. BV maßgeblich (Bestätigung von BGHZ 92, 363, 368). Soweit es um Türen und Fenster geht, gehört zu den Schönheitsreparaturen im Sinne dieser Bestimmung nur das Streichen der Innentüren sowie der Fenster und Außentüren von innen, nicht aber der Außenanstrich von Türen und Fenstern.
b) Die Übertragung der Schönheitsreparaturen auf den Mieter durch die in einem Formularmietvertrag enthaltene Klausel
„Schönheitsreparaturen trägt der Mieter (vgl. § 13) einschließlich Streichen von Außenfenstern, Balkontür und Loggia.“
in Verbindung mit der ergänzenden Klausel (§ 13)
„Trägt der Mieter die Schönheitsreparaturen, hat er folgende Arbeiten fachgerecht auszuführen: Tapezieren, Anstreichen der Wände und Decken, das Streichen der Fußböden, Reinigen und Abziehen und Wiederherstellung der Versiegelung von Parkett, das Streichen der Heizkörper einschließlich der Heizrohre sowie der Türen und Fenster.“
ist wegen unangemessener Benachteiligung des Mieters insgesamt unwirksam. Die Unwirksamkeit ist nicht auf die Textbestandteile „einschließlich Streichen von Außenfenstern, Balkontür und Loggia“ und „sowie der Türen und Fenster“ beschränkt.
BGH, Urt. v. 18.2.2009 – VIII ZR 210/08
siehe auch Newsletter 05/2009, unter dem Stichwort
Gesamtunwirksamkeit von Dekorations-AGB – Außenanstrichxii
   
Die formularmäßige Verpflichtung des Mieters, Decken und Oberwände auch während der Mietzeit zu „weißen“, ist wegen unangemessener Benachteiligung des Mieters nach § 307 BGB unwirksam, da der Begriff „weißen“ bei der nach § 305c Abs. 2 BGB gebotenen kundenfeindlichsten Auslegung jedenfalls auch dahin verstanden werden kann, dass der Mieter die Schönheitsreparaturen in weißer Farbe vorzunehmen hat (Fortführung von BGH, Urteil vom 18. Juni 2008 – VIII ZR 224/07, NJW 2008, 2499, Tz. 15 ff.). BGH, Urt. v. 23.09.2009 – VIII ZR 344/08
siehe auch Newsletter 01/2010, unter dem Stichwort
Schönheitsreparaturen: Auslegung des Begriffs „weißen“1
   
Bei formularmäßiger Übertragung der Pflicht zur Vornahme von Schönheitsreparaturen wird der Mieter durch die Vorgabe, Fenster und Türen „nur weiß“ zu streichen, unangemessen benachteiligt. Dies führt zur Unwirksamkeit der Abwälzung der Schönheitsreparaturen auf den Mieter insgesamt. BGH, Urt. v. 20.1.2010 – VIII ZR 50/09
Siehe auch Newsletter 04/2010, unter dem Stichwort
Schönheitsreparaturen: Wirksamkeit der Abwälzung bei unwirksamen Klausel8
   
Bei öffentlich gefördertem, preisgebundenem Wohnraum ist der Vermieter berechtigt, die Kostenmiete einseitig um den Zuschlag nach § 28 Abs. 4 II. BV zu erhöhen, wenn die im Mietvertrag enthaltene Klausel über die Abwälzung der Schönheitsreparaturen auf den Mieter unwirksam ist (Abgrenzung zu BGHZ 177, 186). BGH, Urt. v. 24.3.2010 – VIII ZR 177/09
siehe auch Newsletter 05/2010, unter dem Stichwort
Schönheitsreparaturen: Mieterhöhung bei Unwirksamkeit einer Klausel11

Auch hatte der BGH darüber zu entscheiden, ob der Mieter der aufgrund einer unwirksamen Schönheitsreparaturklausel Schönheitsreparaturen vorgenommen hat, hierfür von seinem Vermieter einen Ausgleich erhalten kann.

 Leitsätze  Fundstellen
   
a) Ein Mieter, der auf Grund einer unerkannt unwirksamen Endrenovierungsklausel Schönheitsreparaturen in der Mietwohnung vornimmt, führt damit kein Geschäft des Vermieters, sondern wird nur im eigenen Rechts- und Interessenkreis tätig, weil er eine Leistung erbringen will, die rechtlich und wirtschaftlich Teil des von ihm für die Gebrauchsüberlassung an der Wohnung geschuldeten Entgelts ist.
b) Der nach § 818 Abs. 2 BGB geschuldete Wertersatz, den der Vermieter an einen Mieter zu leisten hat, der die Mietwohnung vor seinem Auszug auf Grund einer unwirksamen Endrenovierungsklausel in Eigenleistung renoviert hat, bemisst sich üblicherweise nur nach dem, was der Mieter billigerweise neben einem Einsatz an freier Zeit als Kosten für das notwendige Material sowie als Vergütung für die Arbeitsleistung seiner Helfer aus dem Verwandten- und Bekanntenkreis aufgewendet hat oder hätte aufwenden müssen.
BGH, Urt. v. 27.5.2009 – VIII ZR 302/07
siehe auch Newsletter 07/2009, unter dem Stichwort
Schönheitsreparaturen: Wertersatz bei Renovierung einer Wohnung16

2. Miete erhöhen aus Vermietersicht

„Es besteht jederzeit die Möglichkeit einer einvernehmlichen Mieterhöhung nach § 557 Abs. 1 BGB: Sie schicken ein Schreiben mit Ihrer Wunschmiete. Empfehlenswert aber kein Muss, ist eine kurze Begründung. … Stimmt Ihr Mieter zu und schickt er Ihnen ein unterschriebenes Doppel dieses Schreibens zurück, umgehen Sie so den leidigen Weg über eine gesetzliche Mieterhöhung nach §§ 588 ff. BGB. …

Das gesetzliche Mieterhöhungsrecht nach §§ 558 ff. BGB setzt voraus, dass Sie mit Ihrer derzeitigen Miete unter der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen. Wie hoch die ortsübliche Vergleichsmiete ist, müssen Sie mit einem der vier gesetzlich vorgeschriebenen Begründungsmittel nachweisen:

  • dem Mietspiegel
  • drei Vergleichswohnungen
  • der Auskunft aus einer Mietdatenbank
  • einem Sachverständigengutachten

Zudem dürfen Sie Ihre Miete innerhalb von drei Jahren nur um maximal 20 % erhöhen (= Kappungsgrenze). Haben Sie vor zwei Jahren Ihre Miete schon einmal um 20% erhöht, ist die Kappungsgrenze bereits ausgeschöpft. Selbst wenn Sie die Kappungsgrenze noch nicht erreicht haben, dürfen Sie nicht beliebig oft Ihre Miete auf die ortsübliche Vergleichsmiete anheben. Vielmehr dürfen Sie Ihr Mieterhöhungsschreiben frühestens ein Jahr nach der letzten Mieterhöhung losschicken. Entscheiden dafür, ab wann Ihr Mieter Ihnen mehr Miete zahlen muss, ist der Zugang Ihrer Erhöhungserklärung. Sie können die erhöhte Miete vom Beginn des dritten auf den Zugang der Erklärung folgenden Monats an fordern. …

Ihr Mieterhöhungsverlangen tritt nur in Kraft, wenn Ihr Mieter der Anhebung zustimmt. Tut er das innerhalb von zwei Monaten nach Zugang Ihres Erhöhungsschreibens nicht, können Sie seine Zustimmung einklagen.“ (Schnurr, aaO, S. 28 ff.)

Auch hatte der BGH zu diesem Thema zu entscheiden:

 Leitsätze  Fundstellen
   
Nimmt der Vermieter zur Begründung seines Mieterhöhungsverlangens auf einen Mietspiegel Bezug und bietet er dabei dem Mieter die Einsichtnahme des Mietspiegels in den Räumen seines Kundencenters am Wohnort des Mieters an, bedarf es einer Beifügung des Mietspiegels nicht (im Anschluss an BGH, Urteil vom 12. Dezember 2007 – VIII ZR 11/07, NJW 2008, 573, Tz. 15). BGH, Urt. v. 11.3.2009 – VIII ZR 74/08
siehe auch Newsletter 05/2009, unter dem Stichwort
Verweis auf Mietspiegeleinsicht im Kundencenter des Vermietersxii
   
Einer Mieterhöhung nach § 558 BGB ist die vereinbarte Wohnfläche zugrunde zu legen, wenn die tatsächliche Wohnfläche zum Nachteil des Mieters um nicht mehr als 10 % davon abweicht (im Anschluss an BGH, Urteil vom 23. Mai 2007 – VIII ZR 138/06, NJW 2007, 2626). BGH, Urt. v. 8.7.2009 – VIII ZR 205/08
siehe auch Newsletter 08/2009, unter dem Stichwort
Mieterhöhung: Mietflächenabweichung18

In genossenschaftlichen Wohnungen, ist grundsätzlich der Gleichbehandlungsgrundsatz zu beachten, aber nicht ausnahmslos:

 Leitsätze  Fundstellen
   
Zum genossenschaftsrechtlichen Gleichbehandlungsgrundsatz im Fall eines Mieterhöhungsverlangens nach § 558 BGB nur gegenüber einem einzelnen Mitglied der Genossenschaft. BGH, Urt. v. 14.10.2009 – VIII ZR 159/08
siehe auch Newsletter 03/2010, unter dem Stichwort
Genossenschaftlicher Gleichbehandlungsgrundsatz ist „relativ“v

3. Mängel, Minderung, Modernisierung aus Mietersicht

a)      Der Mietmangel

„Ihr Vermieter verlangt von Ihnen die volle Miete. Dafür dürfen Sie auch eine mangelfreie Wohnung erwarten. Sollten Mängel auftreten, dann können Sie Ihrem Vermieter verschiedene Rechte entgegenhalten:

  • Anspruch auf Mängelbeseitigung
  • Anspruch auf Ersatz Ihrer Aufwendungen
  • Mietminderung
  • Zurückbehaltungsrecht
  • Schadensersatz
  • Recht auf fristlose Kündigung

Zunächst muss festgestellt werden, ob überhaupt ein Mangel vorliegt. Das ist dann der Fall, wenn die Wohnung nicht zum vertragsgemäßen Gebrauch geeignet ist oder eine zugesicherte Eigenschaft fehlt. In Betracht kommen einmal Mängel am Mietobjekt selbst: z.B. baubedingte Feuchtigkeit, mangelhafter Schallschutz, Ungeziefer, unzureichende Leistung der Heizung usw. Aber auch Einwirkungen aus der Umgebung des Mietobjektes können einen Mangel darstellen, z.B. Lärm durch Baumaßnahmen bzw. störende Mitmieter oder Geruchsbelästigungen.

Die Frage, ob ein Mangel vorliegt, richtet sich immer danach, was im Mietvertrag vereinbart wurde. … Ihr Vermieter ist nicht verpflichtet, die Wohnung nachträglich zu modernisieren und für einen zeitgemäßen Wohnstandard zu sorgen – mit einer Ausnahme: Die Wohnung darf nicht die Gesundheit gefährden.“ (Clausen, aaO, S. 56 f.)

Auch zum Thema Mietmangel gibt es aktuelle Entscheidungen des BGH:

 Leitsätze  Fundstellen
   
a) Die Ermittlung einer im Mietvertrag vereinbarten Wohnfläche richtet sich – soweit die Parteien nichts anderes vereinbart haben oder eine andere Berechnungsweise ortsüblich ist – nach den für den preisgebundenen Wohnraum im Zeitpunkt des Abschlusses des Mietvertrags maßgeblichen Bestimmungen (Bestätigung von BGH, Urteil vom 23. Mai 2007 – VIII ZR 231/06, NJW 2007, 2624, Tz. 13).
b) Sind hiernach für die Flächenermittlungen die Bestimmungen der II. Berechnungsverordnung maßgeblich, können Grundflächen von Balkonen, Loggien, Dachgärten und gedeckten Freisitzen unabhängig von ihrer Lage, Ausrichtung und Nutzbarkeit bis zur Hälfte angerechnet werden.
BGH, Urt. v. 22.4.2009 – VIII ZR 86/08
siehe auch Newsletter 07/2009, unter dem Stichwort
Hälftige Anrechnung von Dachterassenfläche – „Kölner Praxis“xvi
   
a) Öffentlich-rechtliche Nutzungsbeschränkungen vermieteter Wohnräume berechtigen den Mieter nicht zur Mietminderung, wenn deren Nutzbarkeit mangels Einschreitens der zuständigen Behörden nicht eingeschränkt ist.
b) Haben die Parteien eine bestimmte Wohnfläche als Beschaffenheit der Mietsache vereinbart, sind die Flächen von Räumen, die nach dem Vertrag zu Wohnzwecken vermietet sind (hier: ausgebautes Dachgeschoss), bei der Wohnflächenermittlung unabhängig davon mit einzurechnen, ob sie bei einer Flächenberechnung nach den Bestimmungen der Zweiten Berechnungsverordnung als Wohnraum anzurechen sind (Fortführung von BGH, Urteil vom 23. Mai 2007 – VIII ZR 231/06, NJW 2007, 2624, Tz. 13).
BGH, Urt. v. 16.9.2009 – VIII ZR 275/08
siehe auch Newsletter 11/2009, unter dem Stichwort
Keine Minderung trotz öffentlich-rechtlicher Nutzungsbeschränkungxxiii
   
a) Auch wenn die als Beschaffenheit vereinbarte Wohnfläche mit einer „ca.“-Angabe versehen ist, liegt ein zur Mietminderung berechtigender Sachmangel dann vor, wenn die tatsächliche Fläche mehr als 10 % unter der vereinbarten Quadratmeterzahl liegt. Bei der Beurteilung der Erheblichkeit des Mangels ist nicht eine zusätzliche Toleranzspanne anzusetzen (im Anschluss an BGH, Urteil vom 24. März 2004 – VIII ZR 133/03).
b) Für die Berechnung der Minderung ist in diesem Fall ebenfalls die prozentuale Unterschreitung der vereinbarten Quadratmeterzahl maßgebend und nicht eine um eine Toleranzspanne verringerte Flächenabweichung (im Anschluss an BGH, Urteil vom 24. März 2004 – VIII ZR 295/03).
BGH, Urt. v. 10.3.2010 – VIII ZR 144/09
siehe auch Newsletter 04/2010, unter dem Stichwort
Mietmangel: Keine zusätzliche Toleranzspanne aufgrund einer „ca.“-Angabe9
   
Der Mieter hat grundsätzlich Anspruch auf eine Elektrizitätsversorgung, die zumindest den Betrieb eines größeren Haushaltsgeräts wie einer Waschmaschine und gleichzeitig weiterer haushaltsüblicher Geräte wie zum Beispiel eines Staubsaugers ermöglicht. Auf eine unterhalb dieses Mindeststandards liegende Beschaffenheit kann der Mieter nur bei eindeutiger Vereinbarung verwiesen werden. Dem genügt eine Formularklausel, nach der der Mieter in der Wohnung Haushaltsmaschinen nur im Rahmen der Kapazität der vorhandenen Installationen aufstellen darf, nicht (im Anschluss an BGH, Urteil vom 26. Juli 2004 – VIII ZR 281/03, NJW 2004, 3174). BGH, Urt. v. 10.2.2010 – VIII ZR 343/08
siehe auch Newsletter 05/2010, unter dem Stichwort
Mietmangel: Unter den Mindestanforderungen liegende Elekrizitätsversorgung10
   
Der Anspruch des Mieters auf Mangelbeseitigung ist während der Mietzeit unverjährbar. BGH, Urt. v. 17.2.2010 – VIII ZR 104/09
siehe auch Newsletter 05/2010, unter dem Stichwort
Mietmangel: Unverjährbarkeit des Anspruchs auf Mängelbeseitigung11

 Problematisch wird es nur, wenn sich der Mietmangel in der Nachbarwohnung befindet und hierdurch ein Schaden in der eigenen Wohnung entsteht:

 Leitsätze  Fundstellen
   
Der Vermieter ist nicht verpflichtet, ohne besonderen Anlass eine regelmäßige Generalinspektion der Elektroleitungen und Elektrogeräte in den Wohnungen seiner Mieter vorzunehmen. BGH, Urt. v. 15.10.2008 – VIII ZR 321/07
siehe auch Newsletter 01/2009, unter dem Stichwort
Wohnraummiete: Verpflichtung zur Generalinspektion von Elektroleitungen1

 b)     Instandhaltung oder Modernisierung?

„Wenn der Vermieter Mängel beseitigt, erfüllt er nur seine Pflicht aus dem Mietvertrag, die Wohnung instand zu halten. Wenn ein Mangel bereits aufgetreten ist, erfolgt die Instandhaltung als Reparatur. Eine Instandhaltung kann auch erfolgen, bevor ein Mangel auftritt. Der Vermieter hat einen gewissen Entscheidungsspielraum, zu welchem Zeitpunkt er Instandhaltungsmaßnahmen vornimmt. …

Keine Instandhaltung, sondern eine Modernisierung liegt dann vor, wenn durch die Maßnahme des Vermieters der Wohnwert nicht nur erhalten, sondern verbessert wird. …

Weil die Wohnung jetzt einen höheren Wohnwert hat, kann der Vermieter auch eine Mieterhöhung verlangen. Weil dies wiederum erheblich Belastungen für den Mieter mit sich bringen kann, sind die Voraussetzungen für eine Modernisierung gesetzlich geregelt. …

Eine Modernisierungsmaßnahme müssen Sie nicht dulden, wenn dies für Sie eine nicht zu rechtfertigende Härte bedeutet. … Zusätzliche Voraussetzung für die Duldungspflicht ist die ausreichende Information des Mieters durch den Vermieter. Wenn die Handwerker unangemeldet klingeln, müssen Sie sie nicht in Ihre Wohnung lassen. Der Vermieter muss Modernisierungsmaßnahmen nämlich mindestens drei Monate im Voraus schriftlich, per Fax oder E-Mail ankündigen. Dabei muss er Art und Umfang der Maßnahme, Beginn und voraussichtliche Dauer sowie die zu erwartenden Mieterhöhung mitteilen.“ (Clausen, aaO, S. 68 ff.)

Keine Regel ohne Ausnahme:

 Leitsätze  Fundstellen
   
a) Bauliche Maßnahmen, die der Vermieter aufgrund einer behördlichen Anordnung oder gesetzlichen Verpflichtung durchzuführen hat, fallen nicht unter § 554 Abs. 2 BGB und unterliegen deshalb auch nicht den in § 554 Abs. 3 dem Vermieter auferlegten Mitteilungspflichten. Derartige Maßnahmen muss der Mieter vielmehr nach § 242 BGB dulden.
b) Auch derartige Maßnahmen sind, soweit es sich nicht um Notmaßnahmen handelt, vom Vermieter vorher anzukündigen, so dass sich der Mieter nach Möglichkeit darauf einstellen kann. Der Mieter ist nach Treu und Glauben verpflichtet, an einer baldigen Terminsabstimmung mitzuwirken.
BGH, Urt. v. 4.3.2009 – VIII ZR 110/08
siehe auch Newsletter 06/2009, unter dem Stichwort
Wohnraummiete: Duldung des Einbaus von Heizungsrohren13

4. Betriebskosten abrechnen aus Vermietersicht

„Wer vom Wohnungsmieter eine Grundmiete plus Vorauszahlungen verlangt, ist nach § 556 Abs. 1 BGB verpflichtet, ein mal jährlich über die erhaltenen Vorauszahlungen abzurechnen. Eine Betriebskostenklausel ist ein absolutes Muss für Ihren Mietvertrag. Betriebskosten dürfen Sie nämlich nur umlegen, wenn Sie das mit Ihrem Mieter vereinbart haben. … Verweisen Sie in Ihrem Mietvertrag auf die Umlage der Betriebskosten gemäß der Betriebskostenverordnung (= BetrKV). Diese enthält in § 2 BetrKV einen umfassenden Katalog von Kosten, die Sie als Wohnungsvermieter auf Ihren Mieter umlegen dürfen. … Nicht zu den umlagefähigen Betriebskosten zählen Instandsetzungskosten, Verwaltungskosten, Kapitalkosten und Wartungskosten, soweit nicht ausdrücklich im Betriebskostenkatalog der BetrKV steht, dass sie umlegbar sind. …

Als Vermieter sind Sie verpflichtet, die Kosten angemessen zu verteilen. …

Seit dem 01.09.2001 gilt: Haben Sie in Ihrem Wohnungsmietvertrag keinen Verteilungsschlüssel vereinbart, müssen Sie die Kosten anteilig nach der Wohnfläche auf die Mieter verteilen – es sei denn, Sie haben den Verbrauch erfasst und können verbrauchsabhängig abrechnen. … Was bei der Wohnflächenberechnung alles mitzählt – Treppenstufen, Balkon, Wintergarten, Abstellräume usw. -, steht in der seit 01.01.2004 geltenden Wohnflächenverordnung. Laut § 7 Abs. 1 und § 8 Heizkostenverordnung müssen Sie die verbrauchsabhängigen Kosten der Heizung und der Warmwasserversorgung zu 50 bis 70 % nach dem Verbrauch, zu 30 bis 50 % nach festen Maßstäben umlegen. Als Festmaßstab für die Grundkosten kommt die Nutzfläche infrage. …

Als Wohnungsvermieter müssen Sie zwei Fristen kennen und beachten: den Abrechnungszeitraum und die Abrechnungsfrist. … Mit dem Abrechnungszeitraum legen Sie fest, von wann bis wann Sie über die Betriebskosten abrechnen. … Genauso wichtig wie der Abrechnungszeitraum ist die Abrechnungsfrist. Das ist der Zeitraum, innerhalb dessen Sie über Ihre Betriebskosten abrechnen müssen. Die Frist beginnt mit dem Ende des Abrechnungszeitraumes und beträgt ein Jahr (§ 556 Abs. 3 BGB).“ (Schnurr, aaO, S. 90 ff.)

Selbstredend gibt es auch BGH-Rechtsprechung zum Thema Betriebskostenabrechnung:

 Leitsätze  Fundstellen
   
a) Die Frist zur Abrechnung der Betriebskosten gemäß § 556 Abs. 3 Satz 2 BGB wird nur dann gewahrt, wenn die Abrechnung dem Mieter noch innerhalb der Frist zugeht; die rechtzeitige Absendung der Abrechnung durch den Vermieter genügt nicht.
b) Bedient sich der Vermieter zur Beförderung der Abrechnung der Post, wird diese insoweit als Erfüllungsgehilfe des Vermieters tätig; in einem solchen Fall hat der Vermieter ein Verschulden der Post gemäß § 278 Satz 1 BGB auch dann zu vertreten (§ 556 Abs. 3 Satz 3 Halbs. 2 BGB), wenn auf dem Postweg für den Vermieter unerwartete und nicht vorhersehbare Verzögerungen oder Postverluste auftreten.
BGH, Urt. v. 21.1.2009 – VIII ZR 107/08
siehe auch Newsletter 05/2009, unter dem Stichwort
Betriebskostenabrechnung: Rechtzeitige Absendung11
   
a) Wiederkehrende Kosten der Reinigung des Öltanks einer Heizungsanlage sind umlagefähige Betriebskosten.
b) Betriebskosten, die nicht jährlich, sondern in größeren zeitlichen Abständen wiederkehren, können grundsätzlich in dem Abrechnungszeitraum umgelegt werden, in dem sie entstehen.
BGH, Urt. v. 11.11.2009 – VIII ZR 221/08
siehe auch Newsletter 01/2010, unter dem Stichwort
Betriebskostenabrechnung: Bewertung wiederkehrender Kosten3

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

5. Die Kündigung aus Mietersicht 

Selbstverständlich kann auch der Mieter kündigen und dies sogar fristlos:

 Leitsätze  Fundstellen
   
Eine fristlose Kündigung nach § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 1 BGB erfordert nicht, dass der Mieter darlegt, warum ihm die Fortsetzung des Mietverhältnisses nicht zumutbar ist. Für die Wirksamkeit einer Kündigung genügt es vielmehr grundsätzlich, wenn einer der in § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 1 bis 3 BGB aufgeführten Tatbestände vorliegt. BGH, Urt. v. 29.4.2009 – VIII ZR 142/08
siehe auch Newsletter 06/2009, unter dem Stichwort
Berechtigung zur fristlosen Kündigung bei Wohnflächenabweichungxiv

 Meist haben sich die Gerichte jedoch mit einer Kündigung seitens des Vermieters zu befassen:

„Wohnraum kann der Vermieter nicht nach Belieben, sondern nur aus bestimmten, im Gesetz vorgesehenen Gründen kündigen. … Eine Kündigung von Wohnräumen muss immer schriftlich erfolgen und die Kündigungserklärung vom Vermieter per Hand unterschrieben sein. … Bei einer Kündigung durch den Vermieter muss dieser im Kündigungsschreiben auch die Kündigungsgründe angeben. … Die Kündigungsgründe müssen so genau angegeben werden, dass Sie sie als Mieter gegebenenfalls überprüfen können. … Regelmäßig kann ein Mietverhältnis bis zum dritten Werktag eines Monats für den Ablauf des übernächsten Monats gekündigt werden. …

Als Vermieter brauchen Sie für eine fristgerechte Kündigung keinen Grund. Ihr Vermieter kann hingegen nur kündigen, wenn er an der Beendigung des Mietverhältnisses ein berechtigtes Interesse hat. Das Gesetz regelt nicht abschließend, wann ein solches Interesse vorliegt. Es nennt aber die drei wichtigsten Kündigungsgründe:

  • Eigenbedarf
  • Wirtschaftliche Verwertung
  • Vertragsverstöße des Mieters

Der Kündigungsschutz für den Mieter ist unabdingbar. …

Der Vermieter kann kündigen, wenn er die Räume entweder als Wohnung für sich oder seine Familien- bzw. Haushaltsangehörigen benötigt. …

Der Vermieter darf auch kündigen, wenn er durch die Fortsetzung des Mietverhältnisses an einer angemessenen wirtschaftlichen Verwertung des Grundstücks gehindert und dadurch erhebliche Nachteile erleiden würde. …

Wegen Pflichtverletzung kann der Vermieter kündigen, wenn der Mieter seine vertraglichen Pflichten schuldhaft nicht unerheblich verletzt. … In der Regel kann die Kündigung wegen Vertragsverstößen erst erfolgen, wenn Ihr Vermieter Sie als Mieter abgemahnt hat und Sie in gleicher oder ähnlicher Weise erneut gegen Ihre Pflichten verstoßen haben.“ (Clausen, aaO, S. 82 ff.)

Diesbezüglich ist hier auf folgende BGH-Entscheidungen hinzuweisen:

 Leitsätze  Fundstellen
   
a) Eine wirtschaftliche Verwertung ist angemessen im Sinne des § 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB, wenn sie von vernünftigen, nachvollziehbaren Erwägungen getragen wird.
b) Die Beurteilung der Frage, ob dem Eigentümer durch den Fortbestand eines Mietvertrages erhebliche Nachteile entstehen und er deshalb zur Kündigung des Mietverhältnisses berechtigt ist, ist vor dem Hintergrund der Sozialpflichtigkeit des Eigentums (Art. 14 Abs. 2 GG) und damit des grundsätzlichen Bestandsinteresses des Mieters, in der bisherigen Wohnung als seinem Lebensmittelpunkt zu verbleiben, vorzunehmen. Die hierzu erforderliche Abwägung entzieht sich einer generalisierenden Betrachtung; sie lässt sich nur im Einzelfall unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls und der konkreten Situation des Vermieters treffen.
c) Ist wegen des Alters und schlechten baulichen Zustands eines Gebäudes gemessen an üblichen Wohnverhältnissen eine „Vollsanierung“ oder ein Abriss mit anschließender Errichtung eines Neubaus geboten, kann ein erheblicher Nachteil des Vermieters im Sinne des § 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB darin liegen, dass er anderenfalls auf notdürftige Maßnahmen („Minimalsanierung“) verwiesen ist, die weder zu einer nachhaltigen Verbesserung noch zur Verlängerung einer verhältnismäßig geringen Restlebensdauer des Gebäudes (hier 15 bis 20 Jahre) führen.
BGH, Urt. v. 28.1.2009 – VIII ZR 8/08
siehe auch Newsletter 04/2009, unter dem Stichwort
Kündigung: Angemessene wirtschaftliche Verwertung eines Gebäude9
   
Die Kündigungsbeschränkung des § 577a BGB bei Umwandlung von vermieteten Wohnräumen in Wohnungseigentum gilt nur für Eigenbedarfs- oder Verwertungskündigungen (§ 573 Abs. 2 Nr. 2 oder 3 BGB) und ist auf andere Kündigungsgründe im Sinne von § 573 Abs. 1 Satz 1 BGB nicht analog anwendbar. BGH, Urt. v. 11.3.2009 – VIII ZR 127/08
siehe auch Newsletter 05/2009, unter dem Stichwort
Kündigung: Analoge Anwendung der Kündigungsbeschränkung12
   
Auf eine Kündigung eines Wohnraummietverhältnisses durch eine Gesellschaft bürgerlichen Rechts wegen Eigenbedarfs eines Gesellschafters findet die Kündigungsbeschränkung des § 577a BGB keine Anwendung, wenn nach der Kündigung Wohnungseigentum der Gesellschafter begründet wird. Das gilt auch dann, wenn die Gesellschaft das Wohnanwesen zu dem Zweck erworben hat, die vorhandenen Wohnungen in Wohnungseigentum der Gesellschafter umzuwandeln. BGH, Urt. v. 16.7.2009 – VIII ZR 231/08
siehe auch Newsletter 09/2009, unter dem Stichwort
Kündigung: Eigenbedarf eines Gesellschafters19
   
Das Jobcenter (Sozialamt), das für einen hilfebedürftigen Wohnungsmieter die Kosten der Unterkunft in der Weise übernimmt, dass es die Miete direkt an den Vermieter des Hilfebedürftigen überweist, ist nicht Erfüllungsgehilfe des Mieters. BGH, Urt. v. 21.10.2009 – VIII ZR 64/09
siehe auch Newsletter 02/2010, unter dem Stichwort
Vermieters Last bei unregelmäßiger Mietzahlung des Jobcentersiv
   
Leibliche Nichten und Neffen des Vermieters sind kraft ihres nahen Verwandtschaftsverhältnisses zum Vermieter Familienangehörige im Sinne von § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB (Fortführung des Senatsurteils vom 9. Juli 2003 – VIII ZR 276/02, NJW 2003, 2604). BGH, Urt. v. 27.1.2010 – VIII ZR 159/09
siehe auch Newsletter 05/2010, unter dem Stichwort
Nichte/Neffe als im Eigenbedarfsrecht privilegierte Verwandtschaftx

Selbstredend kann eine unberechtigte Kündigung zur Zahlung von Schadensersatz verpflichten.

 Leitsätze  Fundstellen
   
a) Einem Mieter, der auf eine Kündigung wegen eines vorgetäuschten Eigenbedarfs hin auszieht, stehen Schadensersatzansprüche wegen unberechtigter Kündigung auch dann zu, wenn die Kündigung zwar formell unwirksam ist, der Vermieter ihm den Eigenbedarf aber schlüssig dargetan und er keine Veranlassung hatte, die Angaben des Vermieters in Zweifel zu ziehen.
b) Darf der Mieter das Räumungsverlangen des Vermieters materiell für berechtigt halten, wird sein Schadensersatzanspruch nicht dadurch ausgeschlossen, dass er – in der Vorstellung, zur Räumung des Mietobjekts verpflichtet zu sein – sich mit dem Vermieter auf eine einvernehmliche Beendigung des Mietverhältnisses einigt.
BGH, Urt. v. 8.4.2009 – VIII ZR 231/07
siehe auch Newsletter 06/2009, unter dem Stichwort
Schadensersatz trotz Einvernehmens bei vorgetäuschtem Eigenbedarfxiv

In aller Regel darf der Vermieter den Mieter selbst nach einer aus seiner Sicht berechtigten Kündigung nicht selbst vor die Türe setzen. In aller Regel hat er Räumungsklage zu erheben, weil er sonst befürchten muss, dass er seinerseits vom Mieter wegen Besitzstörung verklagt wird. Aber nicht jede Einwirkung auf den Mieter ist als Besitzstörung zu qualifizieren:

 Leitsätze  Fundstellen
   
a) Nach Beendigung des Mietverhältnisses ist der Vermieter gegenüber dem die Mieträume weiter nutzenden Mieter zur Gebrauchsüberlassung und damit auch zur Fortsetzung vertraglich übernommener Versorgungsleistungen (hier: Belieferung mit Heizenergie) grundsätzlich nicht mehr verpflichtet.
b) Auch aus Treu und Glauben folgt eine nachvertragliche Verpflichtung des Vermieters von Gewerberäumen zur Fortsetzung von Versorgungsleistungen jedenfalls dann nicht, wenn der Mieter sich mit Mietzinsen und Nutzungsentschädigung im Zahlungsverzug befindet und dem Vermieter mangels eines Entgelts für seine Leistungen ein stetig wachsender Schaden droht.
c) Die Einstellung oder Unterbrechung der Versorgung mit Heizenergie durch den Vermieter ist keine Besitzstörung gemäß §§ 858, 862 BGB hinsichtlich der Mieträume.
BGH, Urt. v. 6.5.2009 – XII ZR 137/07
siehe auch Newsletter 07/2009, unter dem Stichwort
„Ausfrieren“ des Mieters am Mietendexvi

Basisinformationen der Justiz NRW zum Thema Mietrecht (Links)

27. Januar 2010 um 5:05 pm | Veröffentlicht in Mietrecht, Rechtslexikon | Hinterlasse einen Kommentar
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